Národná banka Slovenska pripravuje zmeny, ktoré sa dotknú každého, kto plánuje hypotéku – či už ide o prvé bývanie alebo investičný byt. Kľúčovou zmenou je zavedenie odlišných limitov pre ukazovateľ LTV (loan-to-value), teda pomeru medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti.

Podrobné vysvetlenie zverejnila NBS tu: Otázky a odpovede k LTV pravidlám

Čo je LTV a prečo je dôležité

LTV (Loan-to-Value) vyjadruje, akú časť ceny nehnuteľnosti vám banka prefinancuje.

LTV 80 % znamená, že:
banka požičia 80 % hodnoty nehnuteľnosti
zvyšných 20 % musíte mať z vlastných zdrojov

Príklad:

byt stojí 150 000 €
LTV 80 % → hypotéka 120 000 €
vlastné zdroje → 30 000 €
Čo sa mení od NBS

Hlavnou zmenou je, že LTV už nebude rovnaké pre všetkých. Rozdeľuje sa podľa toho, kto a na čo úver využíva.

1. Prvé bývanie (najmä mladí do 35 rokov)
LTV sa zvyšuje až na 90 %
určené pre ľudí bez vlastnej nehnuteľnosti
cieľom je zjednodušiť vstup na trh s bývaním

👉 Prakticky to znamená, že na byt za 150 000 € bude stačiť len 15 000 € vlastných zdrojov.

2. Investičné nehnuteľnosti (viac bytov)
LTV sa znižuje na 70 %
platí pre ľudí, ktorí už vlastnia viac nehnuteľností
cieľom je obmedziť špekulatívne nákupy

👉 Pri investičnom byte za 150 000 € budete potrebovať až 45 000 € vlastných peňazí.

3. Štandardní žiadatelia
zostáva približne 80 % LTV
s možnosťou obmedzených výnimiek
Prečo NBS tieto zmeny zavádza

Hlavné dôvody sú tri:

ochrana finančnej stability
zníženie rizika realitnej bubliny
podpora dostupnosti prvého bývania

Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku dlhodobo rastie, pričom investičné nákupy zohrávajú čoraz väčšiu rolu. NBS preto chce odlíšiť „skutočné bývanie“ od „investičného nákupu“.

Kedy sa zmeny prejavia

Podľa aktuálnych informácií by nové pravidlá mali začať platiť od 1. januára 2027.

Čo to znamená pre bežných ľudí
mladí kupujúci môžu získať hypotéku s nižšou potrebnou hotovosťou
investori budú potrebovať výrazne vyšší vlastný kapitál
banky budú detailnejšie posudzovať účel kúpy nehnuteľnosti
Zhrnutie

Zmena LTV pravidiel je jedným z najvýznamnejších zásahov do hypoték za posledné roky. Pre niekoho znamená jednoduchší prístup k bývaniu, pre iného vyššie náklady na investičné nákupy.

Ak sa pripravujete na kúpu nehnuteľnosti, oplatí sa sledovať, do ktorej kategórie spadáte – rozdiel môže byť desaťtisíce eur vo vlastných zdrojoch.