Plánujete kúpu ďalšej nehnuteľnosti, investičného bytu alebo výstavbu domu? Ak už jednu či viac nehnuteľností vlastníte, pri financovaní ďalšej kúpy môže byť dôležité, kedy začnete hypotéku riešiť.

Od nového roka sa má meniť spôsob posudzovania maximálnej výšky financovania podľa ukazovateľa LTV. Pre niektorých klientov to môže znamenať lepšiu dostupnosť bývania, pre iných naopak potrebu pripraviť si viac vlastných zdrojov.

Čo je LTV a prečo je dôležité?

LTV (Loan-to-Value) vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zabezpečenie úveru.

Jednoducho povedané, ak má nehnuteľnosť hodnotu 200 000 € a banka poskytne úver vo výške 160 000 €, LTV je 80 %.

Čím vyššie LTV banka umožní, tým menšiu časť kúpnej ceny musí klient financovať z vlastných zdrojov.

Pre koho môže byť zmena výhodná?

Jednou zo zmien má byť zvýšenie maximálneho limitu financovania z 80 % na 90 % LTV pre mladých klientov, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie.

Pre túto skupinu môže byť vyššie LTV významnou pomocou, pretože nemusí byť jednoduché nasporiť dostatočný objem vlastných finančných prostriedkov.

Napríklad pri nehnuteľnosti v hodnote 200 000 € predstavuje:

  • 80 % LTV = úver do 160 000 €,
  • 90 % LTV = úver do 180 000 €.

Rozdiel predstavuje 20 000 € vo vlastných zdrojoch.

Kto môže mať naopak financovanie náročnejšie?

Situácia môže byť opačná pri klientoch, ktorí už vlastnia viacero nehnuteľností a plánujú kúpu ďalšej.

Pri kúpe tretej alebo ďalšej nehnuteľnosti sa má maximálny limit financovania znížiť na 70 % LTV.

Ak by mala kupovaná nehnuteľnosť hodnotu 200 000 €, pri 70 % LTV by maximálna výška úveru predstavovala 140 000 €. Klient by teda potreboval zabezpečiť ďalších 60 000 € z vlastných alebo iných zdrojov.

Práve preto môže byť pri plánovanej kúpe ďalšej nehnuteľnosti dôležité nečakať až na moment, keď nájdete konkrétny byt alebo dom.

Pozor aj na menej zrejmé situácie

Nové pravidlá sa nemusia týkať iba klienta, ktorý jednoducho vlastní dve investičné nehnuteľnosti.

Situácia môže byť komplikovanejšia napríklad v prípade, ak:

  • partneri plánujú spoločnú kúpu nehnuteľnosti a každý z nich už jednu nehnuteľnosť vlastní,
  • klient už jednu nehnuteľnosť vlastní a druhú získal dedením,
  • klient zdedil iba spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti,
  • klient vlastní nehnuteľnosť, ktorú prenajíma, a plánuje kúpu ďalšej investičnej nehnuteľnosti,
  • klient plánuje kúpu nehnuteľnosti a zároveň výstavbu ďalšej.

V takýchto prípadoch je dôležité posudzovať situáciu individuálne. Rozhodujúce totiž nemusí byť iba to, koľko nehnuteľností vlastníte, ale aj spôsob financovania, vlastnícke podiely, účel úveru a konkrétne podmienky banky.

Hypotéku môžete riešiť aj bez konkrétnej nehnuteľnosti

Mnohí ľudia začínajú riešiť financovanie až v momente, keď nájdu konkrétny byt alebo dom.

Nie vždy je to však najlepšia stratégia.

V niektorých prípadoch je možné vybaviť schválenie hypotekárneho úveru aj na tzv. nešpecifikovanú nehnuteľnosť.

To znamená, že si môžete vopred preveriť a pripraviť financovanie ešte predtým, ako máte vybranú konkrétnu nehnuteľnosť.

Výhodou môže byť najmä to, že získate:

  • predstavu o maximálnej výške úveru,
  • informáciu o tom, aké vlastné zdroje budete potrebovať,
  • čas na hľadanie vhodnej nehnuteľnosti,
  • v niektorých prípadoch aj možnosť zabezpečiť si aktuálne podmienky financovania.

Po nájdení nehnuteľnosti sa následne doplnia potrebné dokumenty, napríklad znalecký posudok, a pokračuje sa v procese čerpania úveru podľa podmienok schváleného financovania.

Konkrétne možnosti sa však líšia podľa banky a individuálnej situácie klienta.

Prečo môže byť správny čas riešiť hypotéku ešte pred kúpou?

Ak o kúpe alebo výstavbe nehnuteľnosti uvažujete v najbližších mesiacoch, odporúčam nepozerať sa iba na aktuálne úrokové sadzby.

Dôležité je poznať aj to, akú maximálnu výšku financovania môžete reálne získať a aké podmienky sa na vás budú vzťahovať.

Pri zmene pravidiel môže byť rozdiel medzi tým, či máte k dispozícii financovanie na 80 % alebo 70 % hodnoty nehnuteľnosti, desiatky tisíc eur.

Preto môže dávať zmysel pripraviť financovanie vopred – najmä ak už dnes viete, že chcete kupovať ďalšiu nehnuteľnosť, ale konkrétny byt či dom ešte len hľadáte.

Chystáte sa kupovať ďalšiu nehnuteľnosť?

Každá situácia je individuálna a to, čo platí pre jedného klienta, nemusí automaticky platiť pre druhého.

Ak plánujete kúpu, výstavbu alebo investíciu do ďalšej nehnuteľnosti, rada sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu a preverím možnosti financovania.

Čím skôr začneme, tým viac možností môžeme mať pri výbere vhodného riešenia.